作者:深圳教育在线 来源:szedu.net 更新日期：2008-11-7
三年内房地产市场走势
前言：房地产发展到现在已经和资本市场紧密相连，同时房地产又是国家经济发展的支柱产业之一，因此，单纯从房地产分析房地产市场意义不大，只有上一层，从经济的角度才能把握住脉络。另外，此次的房地产调整，之前是房地产自身的调整，到后来已经是变成了由于经济的调整更进一步带动了房地产市场的下滑。
未来三年的市场走势
L 型 还是 U型？
第一部分：在对未来的走势作出预测之前，我们必须先对之前的发展进行分析
回顾：过去三年支撑房价快速上涨、房地产迅速发展的因素
1、有良好经济面的支撑。过去三年，经济仍然保持较快发展，2006－2008年GDP增速都达10%以上。
2、市场其它因素作用，主要为五方面
 境外热钱因素 。由于人民币升值的作用，境外资本这两三年是集中进入国内市场，不断推高资产价格，套取升值和投资双收益。2000年到2005年我国的外汇储备从1657亿增加到8200亿，而到2007年已经增加到1.53万亿，2年翻了近一番；扣除正常的资金进出外，也就是说在2005年5月人民币开始升值以来，大量的境外热钱涌入了国内，而这部分资金在国内的主要投资渠道就是股市和楼市。
 国内投资投机资金。和国外热钱相互呼应，炒高资本市场价格，而快速上涨的楼市和股市，又吸引了更多的资金进入，有关机构曾对07年四大一线城市的购房构成进行分析，投资投机资金的平均比例超过了50%，高峰时期如深圳甚至达到70%。
 实业资金涌入房地产。投资营商环境的恶化和房地产投资的高额回报率，吸引实业资金涌入房地产行业。美元编制导致国际原材料价格上涨、国内劳动力成本上升、人民币升值削弱出口利润空间、出口退税率下调、国家进行产业升级的调控，特别是银行对中小民营企业的忽视，这些都是企业特别是中小型出口企业头上一道道的紧箍咒。一方面是实体经济盈利能力越发困难，另一方面是房地产投资市场的高额回报，巨大的发差促使大量实体产业的资金进入房地产市场。
 自住的刚性需求（这部分其实一直都存在，是构不成楼市快速上涨的推力的）
 恐慌性购买（即原来没有打算购买或购买力不够的部分，由于对楼市价格的快速上涨产生恐慌，被迫提前入市）
房价迅速上涨的推力，就在于1－3
3、外围市场的资产价格在高位。美国的房地产价格是从2006年底开始走下坡的，并在2007年底引发了次级债风波，而在此之前，由于美元的泛滥和贬值，导致欧美房地产市场都处于一定的价格泡沫，投资风险加大，盈利空间缩小，因此，资本便有了向风险相对较小而盈利空间较大的中国房地产市场流动的动力。
4、地方政府的推波助澜。一个是土地财政的需要，一个是GDP的需要。
第二部分：未来三年房地产支持因素的分析
一、 经济开始下滑，经济形势很不乐观。
目前中国经济下滑已成共识， 08年第三季度GDP增长为9%，已经比前两季度下滑，而三季度7、8、9月的财政收入增幅分别为16.5%、10.1%、3.1%，也呈大幅下滑的趋势，也昭示着经济的滑坡。国家有关高官已经在不同的场合强调明年的“保增长”，预计明年的经济增长将在8%左右。
而目前经济下滑的迹象也比较明显，工业总产值增速大幅放缓；下半年国内电力需求呈现快速下降的态势，国家电监会预计到年底发电设备利用小时跌破5000小时， 5000小时是电力供求的一个关键平衡点，电厂发电设备利用小时低于5000小时则代表着电力供应步入过，历史的最低点时4800小时出现在1998年，东南亚经济尚未走出危机。而在上半年，电力需求还出现紧缺的情况；钢铁价格也大幅回落，几大钢铁厂已经开始减产。很多的迹象都显示了经济在逐步地下滑。
目前经济恶化的程度已经有些超乎很多人的预期，这也是近期中央频频出台刺激政策的原因。对中国经济衰退的内在原因，后面再进行分析。而经济衰退的过程中，房地产是很难脱离经济的走势走出单边市场的。
二、 房地产市场本身
1、这几年房地产消耗了巨大的社会资源，高房价严重透支了国民未来的收入，使得消费力进一步下降，房价高企沉淀了巨大的社会财富，已经制约了经济的发展，并且给金融系统带来了潜在风险。这也是政府之前不惜余力打压房价的重要原因。
2、房价收入比远超国际公认界限；
3、租金的涨幅远跟不上房价的涨幅，偏离了投资价值。租金售价比在1：200-1：300的范围内是比较合理的，而很多城市的租售比已经超过了这个范围。
4、房企资金极度紧缺。2007年全国房的土地款达10000亿元。有分析报道认为国内房企的资金缺口将集中在今年下半年到明年上半年，预计2009年缺口达几千亿元。在信贷紧缩的状况下，目前地产公司资金紧缺已经是不争的事实。最近碧桂园被爆亿超过50％的控股股权向高盛作抵押融资，可见资金的紧张程度。资金的紧缺迫使房企在现金流和房价上将做出权衡。
所以，房地产本身也无法支撑房价继续高位运行。
三、 资金。这里分为两部分，一部分是所谓的热钱，一部分的国内的投资资金。
1、 热钱。这部分资金是最扑朔迷离的，一是规模，二是流向。
（1）在目前的经济形势下，人民币继续升值的可能性不大，对外部资金的吸引力减弱，原来已经取得巨大投资收益的资金将外流的动力。而由于金融危机影响，部分资金被迫回流救火，也会导致资金外流，在今年的五六七八月份已出现了资金净流出的迹象。
（2）美元资产价格经过大幅下降，更有部分可能进入超跌区间，已经凸现了较大的投资价值，相比之下，人民币资产不具备吸引力。所以，资金将会逐步向流向美元资产。
（3）虽然受金融危机的影响，美国经济可能步入衰退，但目前相比世界各国家货币的大幅贬值，美元却呈现了强势形态，强势美元会促使国际资金流向美国。从中长期来说，虽然受经济形势下挫的影响，美元可能会贬值的压力，但是美元要保持世界货币的地位，必须保持强势货币形象。因此，在美国经济站稳回升时，将会出现强势美元走势，届时世界资金将更多流向美国。这一动态，要看美国经济恢复的情况。
2、 国内投资资金
（1） 目前国内企业普遍资金紧缺，实体资金大规模流入房地产的可能性较小。
（2） 房价的下跌和成交量的大幅萎缩，套牢了原来的炒房团体，也套牢了大部分炒房资金。
（3） 中国股市已成为国内中产阶级的绞杀机，市值大幅缩水达70%，套牢了大部分流动资金，大幅削弱中产阶级的购买力和投资能力。
四、 刚性需求。
刚性需求一直会存在，但不构成市场转变的推力。第一，经济的下滑会导致居民收入的减少和购买力的削弱；第二，居民对房价继续下降的心里预期的影响。
五、 政策
第一、政府的救市行为
目前全国已有超过18个城市出台了房地产的救市措施，中央也出台了一定的就是政策，但个人认为，政府救市的举措，作用不大。
1、市场自有其运行的规律和惯性，目前进行救市，背驰价格向价值回归的规律。另外，由于市场有向下运行的惯性，单一的行政手段是很难立竿见影的，而且政策的效应是需要累积的，有一定的滞后性。
2、地方政府的救市措施效用是非常有限的，而且同时也向民众传递了一种负面的信息。
3、如果运用货币手段，应该更多的是从宏观经济层面考虑，这方面比较复杂。虽然政府会采取降息和降存款准备金率等措施，来释放更多的流动性和刺激经济的发展。但是，在接下来要依靠拉动内需刺激消费保经济增长的情况下，高房价是不利于扩大内需的，所以从这个角度政府应该不会采取高房价的政策。
第二、政府对房地产市场的考量
1、房地产是国民经济的支柱产业之一，一直以来在快速增长的固定资产投资中，房地产投资的比例占了30%左右，对经济的增长起到了很大的拉动作用。房地产的相关产业链很长，上下游相关行业几十个，房地产市场的疲软，对钢铁、水泥、建材等的影响巨大。另外，房地产也沉淀了大量的银行资金，房地产市场的健康与否也会影响的的到金融的安全。因此，从政府的角度，是不会允许房地产市场的崩盘的。
但是，政府目前的一切大的宏观调控措施及思路，必须从保障经济增长的层面进行衡量。因此，一个居民能够正常消费得起的健康、平稳的房地产市场，才是中央政府想要维持的，因为它能很好的释放了居民的购买力，刺激消费。目前政府高官在很多场合强调要加大保障住房和经济适用房等的建设和投放力度，已经充分传递了这一意图。从这个角度分析，目前中央政府出台的救市措施，只是缓和房地产市场下滑速度和幅度的举措，使房地产市场不至于崩盘，实现房地产市场的软着陆。
2、为防止资金的快速外流，中国目前出台了更为严厉的措施对资金流动进行监管，防止境内热钱的快速回退。从这个角度分析，中央是不会允许股市和楼市两个资本市场快速走高的，因为这样会给原先沉淀在两个市场的境外资金套现回流的空间，冲击到国内金融的安全。
第三部分：中国经济下滑的原因：
目前经济面临的困境，是因为拉动经济增长的三架马车“出口、投资和消费”都面临着很大的问题，概括为“出口萎缩、消费不振、投资面临产能过剩”
原来的经济增长结构很不合理，过于依赖出口和投资
中国外贸依存度目前高达65％，超过世界任何一个国家
消费占GDP的比例很小，仅35％。相对发达体国家60－70％的比例，消费占比太小。导致对国外市场的依赖很大。研究机构有相关的统计数据：中国出口美国的比例约60%左右，出口欧洲是30%，新兴国家是10%。
2、出口是粗放型和资源掠夺性的，对资源和环境的破坏巨大，不可持续发展，且出口利润很低，所以必须转型。
3、靠不断投资拉动经济，而弊端也非常明显，第一是效率低下，重复严重，带来很大的浪费和腐败；第二是生产的产能严重过剩，而国内消费又因为各种原因显得不足，产品必须大量依靠出口。
4、内需严重不足。改革开放之后内需占GDP的比例是不断下降的，内需不足有比较复杂的原因，总的来看应该在以下几方面：
第一、财富的分配不合理，中国一直走的是国富民穷的发展道路，30年虽然创造了巨大的财富，但大部分是在国家手里和利益集团手里，民众的可支配财富是很低的。2－8现象突出。
第二、房改、医改和教育产业化是民众头上的三坐大山，耗掉了居民大部分的财富。加上社会保障体系不完善，不敢消费，防御性储蓄居高不下。
第三、生产要素价格没有体现出应有的价值，包括劳动力、原材料、电、油、农作物等的价格都被长期压制，价格机制扭曲。
第四、小农经济已经基本破产，农村靠土地劳作已经无法自养，农村土地的价值没有得到体现，农村消费市场无法振兴。
（二）、金融风暴导致全球经济放缓，并有可能衰退，中国经济无法独善其身。
金融风暴对全球经济影响较大，目前已有迹象会从金融市场蔓延到实体市场。对金融危机何时结束各方都不敢肯定，唯一能肯定的是全球的经济将放缓并可能陷入衰退。
比较乐观的预期是2009年底到2010年中期美国经济将走出困境，而不乐观的预期是美国经济在三年内都不见起色。目前美国已经出现失业率逐步增加，消费下降的情况。
美国金融危机虽然对中国的金融市场打击不大，但对中国的实体经济的影响是巨大的，主要是影响出口市场，而这种影响的效应是逐渐显现出来的。如果没有这次的金融危机的影响，中国的经济结构还能进行渐进式的调整，以时间换取空间，在高速发展中解决矛盾。然而，现在的这个空间已经是越来越小了。
第四部分：未来三年房地产走势
从前面分析，未来三年支持房地产快速发展的因素已经基本不存在，楼市是不可能走出像前两年那样的走势的，市场继续下滑至稳定应该是趋势。但是，在目前的内外部环境中，经济的运行有很多不确定的因素，在出口受阻内需又无法很好启动的情况下，不排除政府会短期采取加大投资特别是基础设施投资的举措来拉动经济，而为了刺激经济的发展，必然会采取宽松的货币政策，继续下调利率和存款准备金率。届时，在投资拉动和低利率及充足流动性的情况下，房地产市场很快站稳并逐步进入回升阶段。这一时点，视乎政府后续的宏观政策，如果外部不再出现大的经济动荡，按照目前的发展状况分析，最好的投资时机，也许就在2010年，而这段时间，房地产市场必然是走一个L型的趋势。
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